12 Questões sobre venda de imóveis que todo corretor deve saber

Sabemos que todos os corretores de imóveis são especialistas sobre venda de imóveis e Mercado Imobiliário. Mas é normal, às vezes, surgirem algumas dúvidas sobre o assunto. Por isso, elaboramos uma lista com questões e respostas que todo Corretor de imóveis deve saber para orientar melhor seus clientes no momento da venda. 

1- Qual a vantagem para o cliente comprar um imóvel no seu lançamento?

Quando o cliente compra um imóvel no lançamento, a vantagem está em poder escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e forma de pagamento.

2- O que é o Memorial de Incorporação?

É o documento jurídico que explica o objetivo da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, estes detalhados no artigo 32 da Lei Federal 4.591 de 1964 (esta lei dispõe sobre as incorporações imobiliárias), entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

3- Que cuidados o cliente deve tomar para comprar um imóvel na planta?

O cliente deverá verificar se realmente o imóvel escolhido atende às suas necessidades no que diz respeito ao tamanho, localização, infraestrutura de lazer oferecida e sua planta. É importante que ele planeje o orçamento familiar e analise se o valor e a forma de pagamento do imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial de Incorporação registrado.

4- Como o cliente pode obter informações adicionais sobre uma Incorporadora?

Hoje em dia, muitas Incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Ele pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus respectivos sites. Uma outra forma, seria verificar se as obras em andamento da Incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção. Além do próprio financiamento ser uma garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.

5- A responsabilidade de entrega do imóvel é da Incorporadora ou da Construtora?

Ainda que a Incorporadora possa contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe sempre à Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

6- O que é Incorporação Imobiliária?

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao comprador quanto à condição técnica e a idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

7- Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?

A Lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios, em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato da incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.

8- Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição de um imóvel na planta?

Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela Incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M (Índice Geral de Preços), acrescendo-se 12% ao ano, através do Sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR (Taxa Referencial de Juros – utilizada para correção da Poupança, e também na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves), acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.

9- O que é carência para entrega do imóvel?

Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.

10- O que é área privativa do imóvel ?

É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo do proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

11- O que é área comum do imóvel?

É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo, temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.

12-  As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a vantagem disso?

Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do imóvel. Existem situações em que isso é realizado e em outras que não.

Gostou da nossa lista de questões? Tem alguma dúvida sobre o Mercado Imobiliário ou venda de imóveis que gostaria de saber?

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Boas vendas!