Escritura baixa: o terrível legado que deixamos para o Mercado Imobiliário
Nas transações imobiliárias ocorre comumente um fenômeno pernicioso, que é o de se declarar na escritura pública valor da transação inferior ao que de fato está sendo negociado. Tal fenômeno ocorre, principalmente, por questões fiscais. As partes muitas vezes alegam que não querem pagar altos valores de imposto (seja o municipal – ITBI, seja o federal – IR). Dessa forma, declarando um valor inferior na transação, em tese, pagar-se-ia menos impostos.
Tal prática não é recomendável por vários aspectos. Não vamos nem entrar aqui na seara da ética e do exemplo que, como sociedade, precisamos dar. Vamos no ater à parte prática.
Além da flagrante sonegação, há perigos ocultos e outros de longo prazo que as partes e o próprio corretor de imóveis podem não estar cientes, e que pode trazer graves consequências para o negócio e para o mercado imobiliário.
Para as partes há a possibilidade de ter o ITBIcalculado por arbitramento pela autoridade administrativa. Isso porque, de acordo com o artigo 148 do CTN (Código Tributário Nacional), caso o valor declarado seja considerado de má fé pela autoridade, esta arbitrará o valor do imposto, que tem grandes chances de ser muito maior do que se fosse avaliado pelo valor correto da transação.
Outro fator de grande risco para as partes é a declaração, junto ao foreiro, de valor baixo da transação para avaliação do laudêmio. Sabemos que, em cidades onde se tem o instituto da Enfiteuse, cabe a cobrança de laudêmio. Caso o foreiro receba uma solicitação com baixíssimo valor e este queira exercer seu direito de preferência pela aquisição ora declarada, bastará pagar o valor declarado, que será aquele baixo valor que se quer declarar na escritura.
As questões envolvendo imposto de renda também podem trazer graves consequências para as partes. Caso uma das partes esteja mal orientada sobre como declarar a transação à Receita Federal, ao se submeter a realização de uma escritura abaixo do real valor, terá problemas de divergências entre o valor pago/recebido e o valor declarado na escritura.
Devemos refletir sobre as consequências para o corretor de imóveis também. Sabemos que, como profissionais corretores, anualmente somos obrigados a fazer a declaração de inocorrência junto ao COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras). Nessa declaração precisamos informar quaisquer negócios com suspeita de lavagem de dinheiro. Polêmica é tal declaração, bem como polêmica é qualquer afirmação de que uma escritura declarada com valor baixo significa que houve lavagem de dinheiro, mas não deixa de ser uma situação que pode ser evitada com o aconselhamento do corretor às partes no intuito de declararem o real valor da transação.
Por fim, e, na minha modesta opinião, o mais importante, é o legado que deixamos para o mercado imobiliário. Ao ser declarado o real valor de transação de um imóvel, esta informação, após o devido registro da escritura no Registro de Imóveis, ficará declarada na matrícula do imóvel e esta informação tem caráter público, de forma que, ao se tirar uma certidão do imóvel, lá estará a informação do valor vendido na ocasião. Isso traz o mais fiel banco de dados para avaliação de imóveis que se pode ter, pois, aqueles corretores de imóveis que são especialistas em avaliação sabem muito bem que o melhor cenário possível para se avaliar um imóvel é tendo informações dos imóveis vendidos na mesma época do imóvel avaliando, pois ali reside o real valor de mercado de um imóvel.
Portanto, este se torna um dos principais motivos para incentivarmos nossos clientes a sempre declararem o valor real da transação na escritura, pois tal medida, além dos benefícios fiscais que como sociedade produziremos, ocorrerão também os benefícios para o mercado, alimentando um vasto banco de dados histórico, que ajudará em trabalhos de avaliação de imóveis, que tendem a se tornar cada vez mais precisos e reguladores de um mercado imobiliário saudável.
Fabrício Junqueira é corretor de imóveis há 9 anos, atuando no segmento de compra e venda de imóveis usados. É Delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, em Itaipava e colunista da tradicional coluna “Cantinho do Corretor”, do Jornal Tribuna de Petrópolis”. Fabrício é nosso colunista convidado aos sábados no Blog Homer.
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