A responsabilidade civil do corretor de imóveis

Sabemos que a atividade de corretor de imóveis é uma profissão regulamentada, necessitando para o seu exercício a formação técnica em transações imobiliárias e o competente registro no Conselho de Corretores de Imóveis da região de atuação, conforme disposto na Lei 6.530/1978 e Decreto 81.871/78. Ao corretor de imóveis compete exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

O Código Civil de 2002 inovou, trazendo um capítulo específico sobre a corretagem, dispondo sobre o contrato, obrigações do corretor, responsabilização civil, formas de remuneração, e corretagem com exclusividade. Com isto, o objetivo deste artigo é tratar sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, como este deve agir para não vir a sofrer algum tipo de condenação judicial em perdas e danos.

O corretor de imóveis tem obrigação de executar a intermediação com diligência e prudência, além de prestar todas as informações de forma espontânea sobre o andamento, segurança ou risco do negócio, das alterações de valores ou outros fatores que possam influenciar nos resultados da transação. Caso o corretor falte com algum destes requisitos, estará sujeito a responder por perdas e danos em relação ao cliente.

Vamos primeiro falar um pouco sobre cada um destes requisitos.

O que é agir com diligência? É demonstrar interesse ou cuidado na execução de uma tarefa; zelo; presteza em fazer alguma coisa. Para isso o corretor precisa conhecer o imóvel que pretende vender ou alugar, saber todos os detalhes do empreendimento, ter a devida gestão sobre o imóvel. A expectativa do cliente é que o corretor seja um o especialista que irá ajudá-lo.

E a prudência, o que seria? É prever ou procurar evitar inconveniências e perigos, ter cautela, preocupação, ponderação e sensatez. As informações que o corretor repassa devem antes ter sido muito bem avaliadas e analisadas, pois são elas que influenciarão na decisão do cliente. É muito importante o corretor transmitir segurança no que faz. 

Leia também: Contrato de promessa de compra e venda – o que é e o que não pode faltar?

Já a obrigação de prestar todas as informações de forma espontânea significa que o corretor não deve esperar que o cliente o questione sobre algo referente ao imóvel. É papel do corretor expor todos os riscos do negócio, caso existam, a incidência de impostos e valores, existência ou não de débitos referente ao imóvel ou vendedores, quais os documentos necessários para o financiamento, como funciona o registro do imóvel, dentre outros. Pense, pode ser que algum destes fatores influencie na compra do imóvel, e o corretor não pode presumir que algo ficou subentendido. 

Perceba que há diversas formas do corretor de imóveis vir a ser questionado no exercício de sua atividade, podendo vir a não receber a comissão, ter que devolvê-la ou até mesmo sofrer condenação em indenização. E tenho certeza de que você, corretor de imóveis, não quer passar pode nada disso.

E como o corretor de imóveis pode provar que agiu com diligência, prudência e que prestou todas as informações de forma espontânea ao cliente? Simples, documentando tudo.

Veja alguns documentos indispensáveis para o corretor de imóveis:

• documentos do imóvel – Desde o início, na captação do imóvel, o corretor já deve buscar todos os documentos pertinentes ao imóvel, iniciando pela matrícula atualizada e documentos do vendedor. Não anuncie imóvel sem antes ter analisado com cuidado a matrícula e feito uma pesquisa sobre a situação do imóvel e do vendedor.
  
  
• ficha de captação – A ficha de captação contendo todos os detalhes do imóvel, medidas, valores sugeridos para venda, condições de pagamento, é essencial para que não haja questionamento futuro das partes. Esse documento deverá ser feito antes do contrato de corretagem. 
  
  
• laudo de vistoria do imóvel – É importante que seja realizada a vistoria no imóvel na captação e posteriormente na transação (venda ou locação), descrevendo com detalhes o imóvel e todos os itens que o compõem. 
  
  
• contrato de corretagem ou administração – O contrato de corretagem é o instrumento principal do corretor, e deve ser elaborado com a maior atenção, pois em caso de qualquer discussão judicial, ele será a base para a decisão do juiz. Por isso nele o corretor deve deixar bem clara a sua remuneração, quais as suas obrigações e responsabilidades, bem como os deveres do contratante. 
  
  
• proposta e relatórios de visita/anúncio – Toda e qualquer visita ao imóvel ou proposta recebida deve ser documentada. O corretor não deve permitir uma visita ao imóvel sem antes solicitar os documentos do interessado e preencher a ficha de visita, com a assinatura deste. Da mesma forma as propostas devem ser documentadas por escrito, para fins de comprovação. A elaboração de um relatório mensal ou quinzenal com posterior repasse ao contratante, mediante protocolo, é essencial e servirá para demonstrar a diligência do corretor.
  

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• certidões negativas de débitos e processos – A análise da situação do imóvel e do proprietário deve ser feita de forma preventiva, ou seja, antes deste imóvel ser anunciado para a venda e até mesmo para locação. E se constatada alguma situação que possa vir a influenciar no negócio, é dever do corretor repassar isso para o proprietário, para que este regularize. Se o corretor é sabedor de algum problema referente ao imóvel e mesmo assim nada faz, estará sujeito a ser responsabilizado futuramente se isto for omitido do comprador ou locatário.
  
  
• declaração sobre custos e despesas com a transação – Outro ponto importante é que o corretor de imóveis deve informar ao interessado todos os custos que este arcará na transação imobiliária, seja na venda ou locação. Os custos de registro do imóvel, impostos, emolumentos, e até mesmo questões sobre imposto de renda. Essa informação deverá fazer parte do contrato de compra e venda ou de um instrumento específico, para que o corretor tenha como comprovar o repasse dessas informações ao interessado.

Espero que esse conteúdo tenha sito útil para você corretor. 

E caso tenha dúvidas ou queira conversar mais sobre o assunto, pode deixar o seu comentário neste post ou entrar em contato comigo através do e-mail: [email protected].